"O distrato é o contrato que ninguém lê antes de comprar e todo mundo busca desesperado quando quer sair. Conhecer as regras antes de assinar é a única proteção real."
Comprar imóvel na planta envolve uma aposta: você paga parcelas durante meses ou anos, confia que a incorporadora vai entregar, e aguarda a conclusão da obra. Às vezes a aposta não funciona — seja por mudança na sua vida financeira, seja por problema na entrega. Quando isso acontece, entra em cena o distrato: o desfazimento do contrato de compra e venda.
O problema é que a maioria dos compradores descobre as regras do distrato depois que o contrato já está assinado. E as regras, especialmente após a Lei 13.786/2018, favorecem claramente a incorporadora — dentro de limites que a lei estabelece, mas que ainda representam perdas significativas para o comprador.
O que é o distrato e quando ele ocorre
Distrato é o cancelamento formal de um contrato de compra e venda de imóvel na planta — por acordo entre as partes ou por direito do comprador quando a incorporadora descumpre obrigações contratuais. Ele pode ser iniciado pelo comprador (desistência voluntária) ou pelo comprador em razão de inadimplência da incorporadora (atraso na entrega, vícios graves na obra).
As regras de distrato para imóveis na planta foram radicalmente alteradas pela Lei 13.786/2018, conhecida como "Lei do Distrato". Antes dessa lei, havia vácuo legal e os tribunais decidiam caso a caso — em geral, favorecendo o comprador. Com a lei, as incorporadoras ganharam um quadro claro de proteção que limita a devolução ao comprador.
Quanto você pode perder no distrato voluntário
Retenção de até 25% — regra geral
Se o empreendimento não possui Regime Especial de Tributação (RET/Patrimônio de Afetação), a incorporadora pode reter até 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de distrato voluntário. Os 75% restantes devem ser devolvidos — mas o prazo de devolução pode chegar a 180 dias após a expedição do Habite-se do empreendimento. Não da data do distrato. Da data do Habite-se — que pode estar a anos de distância.
Retenção de até 50% — patrimônio de afetação
Se o empreendimento possui Patrimônio de Afetação (modalidade que protege o comprador em caso de falência da incorporadora, mas também amplia os direitos dela no distrato), a retenção pode chegar a 50% dos valores pagos. Em um contrato de R$ 300.000 com R$ 150.000 já pagos, a incorporadora retém até R$ 75.000 legalmente. Esse é o pior cenário para o comprador que desiste voluntariamente.
Taxa de fruição — o custo do tempo de uso
Além da retenção percentual, a incorporadora pode cobrar taxa de fruição de até 0,5% do valor do imóvel por mês de posse ou uso — caso o comprador tenha recebido as chaves antes de formalizar o distrato. Em um imóvel de R$ 400.000, são R$ 2.000 por mês de ocupação, descontados do valor a devolver. Essa taxa é frequentemente omitida no plantão de vendas.
O que não pode ser retido
A lei proíbe a retenção integral dos valores pagos — o que era prática comum antes de 2018. Também é ilegal reter valores a título de "taxa de corretagem" se o corretor foi indicado pela própria incorporadora (STJ — Súmula 543). O comprador tem direito à devolução corrigida pelo INCC durante o período de obra e pelo IGPM/correção contratual após o distrato.
Quando a culpa é da incorporadora — distrato por inadimplência
O quadro muda completamente quando o distrato ocorre por falha da incorporadora. Nesse caso, o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente, mais juros de mora de 1% ao mês e multa contratual — geralmente de 1% sobre o valor do contrato por mês de atraso após o prazo de tolerância.
A Lei 13.786/2018 autoriza as incorporadoras a incluir nos contratos uma cláusula de tolerância de até 180 dias corridos de atraso na entrega sem qualquer penalidade. Isso significa que uma incorporadora pode entregar o imóvel até 6 meses depois da data prometida e, legalmente, não deve nada ao comprador — desde que a cláusula esteja no contrato e seja informada no momento da assinatura. Depois dos 180 dias, o atraso gera obrigação de indenização. Verifique sempre se essa cláusula está no seu contrato e qual é a data de entrega real (prazo contratual + 180 dias).
A simulação que ninguém faz antes de comprar
Antes de assinar qualquer contrato na planta, simule o cenário de distrato voluntário. A pergunta não é "vou querer sair?" — é "se precisar sair, quanto vou perder?" Esse número precisa caber no seu planejamento de risco.
| Cenário | Valor pago | Retenção máxima | Devolvido | Prazo devolução |
|---|---|---|---|---|
| Sem patrimônio de afetação | R$ 100.000 | R$ 25.000 (25%) | R$ 75.000 | Até 180d após Habite-se |
| Com patrimônio de afetação | R$ 100.000 | R$ 50.000 (50%) | R$ 50.000 | Até 30d após o distrato |
| Culpa da incorporadora | R$ 100.000 | R$ 0 | R$ 100.000 + juros + multa | Imediato (judicial) |
O que verificar no contrato antes de assinar
Checklist de due diligence — contratos na planta
- Prazo de entrega + cláusula de tolerância: identifique a data de entrega prometida e some os 180 dias de tolerância. Essa é a data real máxima de entrega sem penalidade.
- Percentual de retenção no distrato: o contrato deve informar explicitamente o percentual que será retido. Se não informar, a retenção máxima legal é de 25%.
- Patrimônio de Afetação: verifique se o empreendimento tem RET. Se tiver, o risco do distrato voluntário é maior (50%), mas a proteção contra falência da incorporadora também é maior.
- Prazo e forma de devolução dos valores: o contrato deve especificar em quantos dias e de que forma os valores serão devolvidos em caso de distrato.
- Taxa de fruição: verifique se o contrato prevê cobrança de taxa de fruição e em qual porcentagem. Acima de 0,5% ao mês é abusivo.
- Penalidade por atraso da incorporadora: após os 180 dias de tolerância, qual é a multa mensal? Deve estar explícita — geralmente 1% do valor do contrato por mês.
- Índice de correção das parcelas durante a obra: em geral o INCC. Simule o impacto de uma alta de 10% no INCC sobre o valor total do contrato.
- Histórico da incorporadora: pesquise entregas anteriores, ações no Procon e processos no TJSP/TJPE e tribunais da cidade do empreendimento.
Alternativas ao distrato que a maioria não considera
Antes de solicitar o distrato, existem duas alternativas que podem preservar parte do valor investido:
- Cessão de direitos: você transfere o contrato para outro comprador interessado, recebendo o que pagou mais eventual ágio. Não há retenção pela incorporadora — mas a incorporadora precisa autorizar a cessão e pode cobrar taxa. É a alternativa mais vantajosa financeiramente quando o imóvel valorizou.
- Revenda pós-registro: se o imóvel já foi entregue e registrado, a saída é vender como imóvel pronto — sem envolver a incorporadora. Você recebe o valor de mercado atual, que pode ser maior que o preço de contrato caso tenha havido valorização.
Conclusão
O distrato imobiliário é um dos temas menos discutidos na hora da compra — e um dos mais relevantes quando a vida muda de direção. Conhecer as regras antes de assinar não significa pessimismo: significa que você sabe exatamente o que está comprando, qual é o pior cenário possível e se ele cabe no seu planejamento de risco. Imóvel na planta tem vantagens reais — mas tem também riscos específicos que precisam ser calculados antes, não descobertos depois. O Guia CII 05 — Documentação Imobiliária e o Guia CII 13 — Checklist Legal detalham tudo que verificar antes de qualquer assinatura.