A escolha entre SAC e Price é uma das decisões financeiras mais caras do financiamento imobiliário brasileiro, e também uma das menos explicadas no momento da assinatura. O gerente do banco apresenta as duas opções lado a lado, mostra a diferença da parcela mensal, deixa o cliente escolher. Quase ninguém mostra o valor total pago ao fim do contrato, que é onde mora a diferença real. E essa diferença, em financiamentos típicos brasileiros de 2026, varia entre R$ 100 mil e R$ 310 mil a mais na tabela Price ao longo dos 30 anos de contrato.
Como SAC e Price funcionam na prática
Antes de decidir qual escolher, vale entender o que cada um faz com o dinheiro mês a mês. Cada parcela de financiamento imobiliário tem duas partes: uma paga o principal da dívida (a chamada amortização, que é a redução efetiva do que você deve ao banco) e a outra paga os juros sobre o saldo que ainda falta. A diferença entre os dois sistemas está em como essas duas partes se combinam.
No SAC (Sistema de Amortização Constante), a parte da amortização é fixa em todas as parcelas. Em um financiamento de R$ 360 mil em 360 meses, a amortização é sempre de R$ 1.000 por mês. Como os juros incidem sobre o saldo devedor (quanto você ainda deve ao banco) e esse saldo cai R$ 1.000 todo mês, a parcela total também cai todo mês. No primeiro mês, você paga R$ 1.000 de amortização mais os juros sobre R$ 360 mil. No último mês, paga R$ 1.000 de amortização mais os juros sobre R$ 1.000 apenas.
Na tabela Price, a lógica é invertida. A parcela total é fixa durante todo o contrato (desprezando a pequena correção mensal pela TR). Para manter a parcela total fixa, o sistema concentra os juros nos primeiros anos e deixa a amortização para o fim. Nos primeiros meses do contrato, mais de 70% da parcela é só juros, e menos de 30% está realmente reduzindo a dívida. Esse desenho faz a parcela ser menor no início, mas faz o saldo devedor cair muito devagar.
"A tabela Price não é um crime nem uma armadilha. Ela é uma troca: parcela inicial mais baixa, pagamento total mais alto. Quando o comprador conhece a troca, decide bem. Quando o comprador escolhe só pela parcela mensal, descobre a conta tarde demais."
A conta completa em imóvel típico de 2026
O comparativo abaixo usa a taxa da Caixa na linha SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, a linha padrão de financiamento imobiliário para a maioria dos compradores) de setembro de 2026, 11,19% ao ano mais TR, em financiamento de R$ 360 mil por 30 anos.
| Item | Tabela SAC | Tabela Price |
|---|---|---|
| Valor financiado | R$ 360.000 | R$ 360.000 |
| Prazo | 360 meses | 360 meses |
| Taxa (Caixa SBPE 2026) | 11,19% a.a. + TR | 11,19% a.a. + TR |
| Parcela 1ª | R$ 4.390 | R$ 3.510 |
| Parcela 120ª (10 anos) | R$ 3.270 | R$ 3.510 |
| Parcela 240ª (20 anos) | R$ 2.150 | R$ 3.510 |
| Parcela 360ª (última) | R$ 1.280 | R$ 3.510 |
| Total pago em juros | R$ 614.000 | R$ 734.000 |
| Diferença entre os dois sistemas (Price paga a mais) | R$ 120.000 | |
| Renda mensal exigida (parcela = 30% da renda) | R$ 14.635 | R$ 11.700 |
A conta explica o padrão de escolha. A tabela Price exige 25% menos de renda para aprovação (R$ 11.700 contra R$ 14.635 do SAC), e isso significa que o mesmo imóvel pode ser aprovado para uma família que não teria renda suficiente para o SAC. Para muitos compradores, a escolha da Price não é entre pagar mais ou pagar menos: é entre ter o imóvel ou não ter. Quando é esse o caso, a Price é a decisão correta. Quando a família teria renda para o SAC e escolhe a Price só porque "aperta menos", está pagando R$ 100 mil a mais pelo conforto de uma parcela 20% menor nos primeiros anos.
O método CII para escolher em sete passos
Método CII, SAC ou Price
- Pedir ao banco a simulação dos DOIS sistemas, com o mesmo valor financiado, mesmo prazo, mesma taxa. Se o gerente só mostrar um, insistir no outro. Qualquer banco faz as duas simulações no sistema interno em segundos.
- Olhar o VALOR TOTAL PAGO ao fim do contrato, não só a parcela do primeiro mês. Essa linha fica no fim da simulação, geralmente escrita como "total de juros" ou "total do financiamento". É nela que a diferença real aparece.
- Verificar se a renda comporta a parcela inicial do SAC com folga. A regra prática usada pelos bancos é parcela até 30% da renda bruta. Se a parcela inicial do SAC fica em 28% ou 29% da renda, o espaço de 1-2 pontos pode virar aperto real quando chegar um imprevisto. Nesses casos, Price traz segurança que compensa o custo adicional.
- Pensar no horizonte real do financiamento. Em uma pergunta objetiva: você pretende ficar com esse financiamento pelos 30 anos inteiros, ou pretende quitar antecipado, portar para outro banco com taxa melhor, ou vender o imóvel e trocar por outro em 7-12 anos? Quem portar ou quitar em prazo médio, o SAC favorece porque amortiza mais rápido e o saldo devedor fica menor quando chegar a hora de negociar.
- Verificar se tem direito ao Pró-Cotista do FGTS. Essa linha de crédito, oferecida pela Caixa a quem tem FGTS ativo há 3 anos ou mais, baixa a taxa de 11,19% para algo entre 9,29% e 10,49% em 2026. Taxa mais baixa muda toda a conta, e vale fazer a simulação específica da linha Pró-Cotista antes de decidir SAC ou Price na linha padrão.
- Para quem compra pelo Minha Casa Minha Vida, lembrar que é SAC obrigatório. O MCMV não oferece a tabela Price como opção. A escolha, nesse caso, é entre MCMV com SAC e SBPE padrão com os dois sistemas disponíveis, e aí entram outros critérios (teto do imóvel, faixa de renda, subsídio).
- Considerar amortizações extras com 13º salário, PLR, FGTS. Quem planeja amortizar extraordinariamente ao longo do contrato, o SAC amplifica o efeito dessas amortizações porque o saldo devedor já está caindo rápido. Na Price, a amortização extra tem efeito menor nos primeiros anos justamente porque o saldo quase não baixou ainda.
Para quem quer aprofundar o lado financeiro da compra, vale ler o artigo sobre o cenário do crédito imobiliário em 2026, que traz as taxas de cada banco atualizadas, e o artigo sobre os sete dinheiros da compra em 30 dias, que lista por que fechar o financiamento com o primeiro banco já aprovado também custa dezenas de milhares de reais ao longo do contrato.
Três perguntas antes de assinar
- O banco te mostrou a simulação dos dois sistemas, com o valor total pago em cada um ao fim do contrato? Se a resposta é "me mostrou só a parcela mensal", a decisão está sendo tomada sem a informação principal. Pedir a simulação dos dois sistemas, com o número total de juros no fim, é direito do cliente e demora dois minutos de atendimento.
- A parcela inicial do SAC cabe no seu orçamento com folga de pelo menos 5 pontos da renda bruta? Se cabe com folga, SAC quase sempre é a escolha mais barata ao longo do contrato. Se cabe apertado, Price protege de imprevistos nos primeiros anos ao custo de pagar mais no total. Se não cabe, a decisão não é entre SAC e Price: é entre comprar esse imóvel ou procurar um mais acessível.
- Você pretende ficar com esse financiamento por mais de 10 anos exatamente nesse banco e com essa taxa? Se sim, SAC compensa o aperto inicial. Se pretende portar o financiamento para outro banco com taxa menor em 2-3 anos, ou quitar antecipado antes dos 10 anos, o SAC favorece porque chega nesse momento com saldo devedor menor, e a portabilidade (a transferência do financiamento para outro banco com taxa menor) ou a quitação antecipada sai mais barata.
Escolher entre SAC e Price leva dez minutos de simulação cuidadosa, e vale entre R$ 100 mil e R$ 310 mil ao longo do contrato. Nenhum outro passo da compra de imóvel tem retorno tão alto por tão pouco tempo de estudo. A conta está em qualquer simulador bancário, inclusive nos públicos do Banco Central e da Caixa, e no sistema do gerente que atende você. Só não aparece na mesa porque o padrão de atendimento mostra parcela mensal, não total ao fim do contrato. Quando o comprador pede a conta inteira, a decisão vira uma escolha com dado na mão, sabendo quanto custa o conforto da parcela fixa menor que a Price oferece nos primeiros anos.