O que o banco não te conta sobre SAC, Price, CET e critérios de aprovação — analisado por quem não ganha comissão da sua escolha.
Em média, um brasileiro compromete de 20 a 35 anos da sua renda com o financiamento de um imóvel. É o maior contrato financeiro que a maioria das pessoas assinará na vida. E, paradoxalmente, é uma das decisões tomadas com menos preparo técnico.
A diferença entre uma escolha bem informada e uma decisão por impulso pode representar dezenas de milhares de reais ao longo do contrato. Um ponto percentual a mais na taxa de juros, em um financiamento de R$ 400 mil por 30 anos, pode significar mais de R$ 80 mil pagos a mais.
A taxa que o banco anuncia não é a taxa que você paga. O CET — Custo Efetivo Total — é o número que realmente importa.
O cenário atual exige cautela. Com a Selic em patamar elevado, as taxas de financiamento imobiliário subiram em todos os bancos. O CII monitora os principais agentes de crédito para que você tenha dados reais, não propaganda.
| Banco | Taxa Nominal | Sistema | Observação |
|---|---|---|---|
| Caixa Econômica | 10,26% a.a. | SAC / Price | Menor taxa do mercado |
| Itaú | 11,60% a.a. | SAC / Price | Descontos para correntistas |
| Santander | 11,79% a.a. | SAC / Price | Pré-fixado disponível |
| Bradesco | 12,19% a.a. | SAC / Price | Maior taxa entre os grandes |
Taxa nominal não é CET. Antes de assinar qualquer contrato, exija a planilha do CET — Custo Efetivo Total — que inclui seguros obrigatórios, taxa de administração e tarifas. Simule em pelo menos três bancos e compare o CET de cada proposta, não a taxa anunciada.
No Sistema de Amortização Constante (SAC), as parcelas começam maiores e diminuem ao longo do tempo. Você paga mais no início, mas o saldo devedor cai mais rápido. No total, paga menos juros.
Na Tabela Price, as parcelas são fixas (ou quase fixas, com correção). Parecem mais confortáveis no início, mas o saldo devedor demora mais para diminuir. No total, você paga significativamente mais juros.
Exemplo prático: em um financiamento de R$ 400 mil por 30 anos a 11% a.a., a diferença entre SAC e Price pode ultrapassar R$ 120 mil no custo total do contrato.
O SAC começa com parcelas cerca de 30% maiores, mas em 10 anos as parcelas já são menores que as do Price. E o saldo devedor está significativamente menor.
Comprometimento de renda: a parcela do financiamento não pode ultrapassar 30% da renda bruta familiar. Isso inclui renda do casal, se houver composição.
Score de crédito: um score abaixo de 600 pode inviabilizar o financiamento. Acima de 700, as chances de aprovação e melhores condições aumentam significativamente.
Histórico de crédito: dívidas em atraso, protestos e restrições no CPF são impeditivos. Mesmo dívidas quitadas recentemente podem impactar a análise.
Tempo de carteira assinada: muitos bancos exigem mínimo de 6 meses a 1 ano no emprego atual. Autônomos precisam comprovar renda com declaração de IR dos últimos 2 anos.
Idade: o prazo do financiamento somado à idade do comprador não pode ultrapassar 80 anos e 6 meses.
Se você planeja comprar nos próximos 12 meses, comece hoje a preparar seu perfil: reduza o limite do cartão de crédito, evite novos parcelamentos e quite pequenas dívidas. Esses ajustes simples podem ser a diferença entre aprovação e recusa.
Depois de assinar o contrato, muitos acreditam que estão presos àquele banco por 30 anos. Não estão. A portabilidade de crédito imobiliário permite transferir o financiamento para outro banco com melhores condições — sem custo de transferência.
O banco de destino paga a dívida com o banco de origem e emite um novo contrato. Você pode negociar taxa menor, prazo diferente e até reduzir parcelas.
O que avaliar na portabilidade: o novo CET deve ser menor que o atual, considerando custos de avaliação do imóvel e registro do novo contrato. Em muitos casos, a economia compensa largamente esses custos.
A cada pagamento extra que você faz diretamente no saldo devedor, os juros futuros diminuem. É uma das estratégias mais eficientes para economizar no financiamento — e uma das menos utilizadas.
Você pode escolher entre reduzir o valor da parcela (mantendo o prazo) ou reduzir o prazo (mantendo a parcela). Matematicamente, reduzir o prazo gera mais economia, mas reduzir a parcela pode fazer mais sentido para quem precisa de fôlego financeiro.
FGTS pode ser usado a cada 2 anos para amortização extraordinária, desde que o imóvel atenda aos requisitos do programa.
O CII não indica bancos, não recomenda corretores e não ganha comissão de nenhuma instituição financeira. Nosso compromisso é exclusivamente com quem compra.
Este conteúdo gratuito oferece uma visão geral dos critérios essenciais. O Guia CII 01 — Financiamento Descomplicado aprofunda cada um desses temas com simulações reais, planilhas comparativas e um método passo a passo para tomar a melhor decisão.
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