O desconto de 50% no registro do primeiro imóvel é um dos benefícios legais mais antigos e menos usados no mercado imobiliário brasileiro. Está no artigo 290 da Lei 6.015 de 1973, conhecida como Lei de Registros Públicos. Em cinquenta e três anos de vigência, acumula uma massa de compradores que pagou a conta cheia por não ter sido avisada no momento certo. A regra é simples e a economia, direta: metade do valor dos emolumentos de registro do primeiro imóvel residencial financiado pelo SFH, para o comprador que apresenta a documentação correta antes do protocolo.
O que a lei diz e quem tem direito
O artigo 290 da Lei 6.015 de 1973 estabelece que os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária financiada pelo que hoje é o Sistema Financeiro de Habitação serão reduzidos em 50%. Três condições precisam estar presentes para o benefício valer. Primeiro, o imóvel precisa ser o primeiro imóvel residencial do comprador em qualquer lugar do Brasil. Se a pessoa já teve outro imóvel em seu nome, mesmo que não tenha mais, o direito ao benefício é perdido. Segundo, o imóvel precisa ter finalidade residencial exclusiva. Compra de sala comercial, loja ou terreno não entra. Terceiro, o financiamento precisa estar enquadrado no SFH, não na linha paralela chamada SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário, usada para imóveis acima do teto do SFH). O teto do SFH em 2026, atualizado pelo Conselho Monetário Nacional, está em R$ 2,25 milhões.
O desconto é só sobre os emolumentos de registro no cartório. Não vale para o ITBI (o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, pago à prefeitura), que é tributo municipal e segue regra própria de cada cidade.
Por que quase ninguém usa o benefício
A lei existe há cinquenta e três anos, mas três fatores combinados fazem a maioria dos compradores pagar a conta cheia: o benefício não é concedido de ofício e precisa ser requerido no ato do protocolo; o cartório não tem obrigação legal de informar o cliente; e o pedido precisa ser feito antes do protocolo, pois não existe reembolso depois.
Para quem compra pelo programa Minha Casa Minha Vida, a economia é ainda maior. A legislação específica do MCMV combinada com decisões administrativas estaduais garante desconto de 80% a 90% nos emolumentos, e nesse caso a maioria dos cartórios já aplica automaticamente, por causa da forte fiscalização sobre o programa. Para o comprador fora do MCMV, mas dentro do SFH padrão, a solicitação ativa é indispensável.
"Um benefício que existe há mais de cinco décadas, está escrito na lei em linguagem simples, e ainda assim exige que o comprador saiba pedir no momento certo com os papéis certos. É assim que R$ 3 mil, R$ 4 mil ou R$ 5 mil ficam no cartório, não no bolso de quem acabou de assumir trinta anos de financiamento."
Quanto vale em diferentes faixas de imóvel
| Valor do imóvel | Emolumentos típicos de registro | Economia com o Art. 290 |
|---|---|---|
| R$ 250.000 | R$ 3.000 a R$ 6.000 | R$ 1.500 a R$ 3.000 |
| R$ 400.000 | R$ 4.000 a R$ 10.000 | R$ 2.000 a R$ 5.000 |
| R$ 700.000 | R$ 6.500 a R$ 15.000 | R$ 3.250 a R$ 7.500 |
| R$ 1.200.000 | R$ 10.000 a R$ 22.000 | R$ 5.000 a R$ 11.000 |
| R$ 2.250.000 (teto SFH) | R$ 16.000 a R$ 35.000 | R$ 8.000 a R$ 17.500 |
| Economia média estimada no mercado típico 2026 | R$ 2.000 a R$ 8.000 | |
| Custo de preparar os documentos antes | Uma manhã e R$ 30 a R$ 80 de certidão | Praticamente zero |
A faixa de emolumentos varia bastante entre estados porque cada estado define a sua própria tabela de custas cartorárias. São Paulo tem uma das tabelas mais altas do país, Minas Gerais e Rio Grande do Sul ficam em patamar intermediário, estados do Norte e Nordeste costumam ter tabelas mais enxutas. O cartório de Registro de Imóveis da cidade onde o imóvel está localizado é quem informa o valor exato antes do protocolo. Vale pedir o cálculo com e sem o desconto para ter a conta real da economia.
O método CII em sete passos para garantir o desconto
Método CII, desconto de 50% no registro
- Confirmar que o financiamento está no SFH, não no SFI. Essa informação está no contrato de financiamento, geralmente na primeira página, no campo "modalidade" ou "sistema". Em 2026, o teto do SFH é R$ 2,25 milhões de valor de avaliação do imóvel. Se o imóvel comprado está abaixo desse valor e o financiamento é da Caixa, Itaú, Bradesco, Santander ou outro banco do sistema padrão, quase sempre está no SFH.
- Verificar que é realmente o primeiro imóvel residencial em seu nome. Qualquer imóvel residencial anterior, mesmo vendido há anos, mesmo recebido em herança, elimina o direito. Imóvel comercial anterior não elimina. Casado em comunhão de bens, se o cônjuge já teve imóvel residencial, também perde o direito. Dúvida nesse ponto exige consulta prévia com advogado.
- Pedir a certidão negativa de propriedade no cartório de Registro de Imóveis da sua cidade de residência atual (e da anterior, se for recente). Essa certidão prova formalmente que você não tem imóvel registrado em seu nome na região. Custo típico entre R$ 30 e R$ 80, saída em 2 a 5 dias úteis.
- Preparar a declaração escrita afirmando a primeira aquisição. É um texto curto, de próprio punho ou digitado, assinado, em que o comprador declara que aquele é seu primeiro imóvel residencial, adquirido com financiamento pelo SFH, e que assume responsabilidade pela veracidade da informação. Modelos prontos estão disponíveis nos sites de boa parte dos cartórios e das defensorias públicas estaduais.
- Levar o contrato de financiamento SFH ao cartório, junto da certidão negativa e da declaração. O contrato precisa demonstrar que o financiamento está enquadrado no SFH. Cópia simples do contrato basta, não precisa ser cópia autenticada.
- No ato do protocolo, requerer expressamente a aplicação do artigo 290 da Lei 6.015 de 1973. O pedido é feito por escrito, em requerimento próprio do cartório ou em declaração anexa. É nesse momento que o desconto é concedido ou negado. Importante: o pedido vai antes do pagamento. Depois que o registro é feito e pago sem o desconto, não existe reembolso.
- Se o cartório negar sem fundamentação legal clara, acionar a Corregedoria Geral da Justiça do estado em processo administrativo gratuito e online. Cartório que nega indevidamente pode receber multa de até dez salários mínimos.
Vale ler junto o artigo sobre os sete dinheiros da compra em pressa, que lista como o custo do cartório à vista aperta o orçamento, e o artigo sobre custos ocultos na compra de imóveis, que detalha a composição do valor pago no fechamento.
Três perguntas antes de ir ao cartório
- Você já verificou no contrato se o seu financiamento está no SFH, e se o imóvel está dentro do teto de R$ 2,25 milhões em 2026? Sem essa confirmação, pode se tratar de financiamento no SFI, onde o desconto não se aplica. A informação está na primeira página do contrato, no campo que descreve a modalidade do crédito.
- Você tem certeza absoluta que nunca houve nenhum imóvel residencial no seu nome, em qualquer parte do Brasil, incluindo herança recebida e doações? E, se é casado em comunhão de bens, a mesma certeza vale para o cônjuge. Qualquer imóvel residencial anterior elimina o direito, e declarar falsamente pode gerar problemas jurídicos sérios depois.
- Você vai chegar ao cartório com a declaração escrita, a certidão negativa de propriedade e a cópia do contrato de financiamento SFH em mãos, antes do protocolo? Se a resposta é "depois eu peço", o desconto já não vai ser aplicado. O prazo útil para pedir é entre a aprovação do financiamento e o momento imediatamente anterior ao protocolo do registro.
O desconto de 50% no registro do primeiro imóvel é uma economia que o Estado brasileiro oferece há cinquenta e três anos e que a maioria dos compradores perde por falta de informação no momento certo. A conta é concreta: entre R$ 2 mil e R$ 8 mil no imóvel típico de 2026. O trabalho é objetivo: uma manhã para reunir três documentos e um requerimento formal no ato do protocolo. O benefício precisa ser pedido pelo comprador que sabe que tem direito, e esse artigo serve exatamente para isso.