O que a entrada representa de fato
A entrada não é apenas um requisito burocrático dos bancos. Ela representa a parcela do imóvel que o comprador já possui no ato da compra — e quanto maior essa parcela, menor o risco assumido pela instituição financeira e, consequentemente, menores os juros cobrados.
No Brasil, os bancos exigem em geral entre 10% e 30% de entrada dependendo do programa de financiamento, do perfil do comprador e do tipo do imóvel. Mas o percentual mínimo exigido raramente coincide com o percentual financeiramente ideal.
Princípio técnico: Cada 10% a mais de entrada reduz o saldo devedor inicial e, com ele, a base de cálculo dos juros compostos ao longo de décadas. Em um financiamento de 30 anos, uma entrada de 30% em vez de 20% pode representar redução de 15% a 25% no total de juros pagos — dependendo da taxa contratada.
Os três percentuais de referência
Não existe um percentual universal ideal. O que existe são três faixas com características e implicações distintas para o comprador.
O que entra no cálculo da entrada
A entrada não é composta apenas pelo dinheiro disponível em conta. Existem recursos que podem — e devem — ser considerados no planejamento.
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Recursos próprios em conta ou aplicação Poupança, CDB, Tesouro Direto ou outros investimentos de liquidez. Atenção ao prazo de resgate antes de comprometer o valor.
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FGTS O Fundo de Garantia pode ser utilizado como entrada em financiamentos pelo SFH. Exige cumprimento de regras específicas: três anos de trabalho sob regime CLT, não possuir outro imóvel financiado pelo SFH na mesma cidade e intervalo mínimo entre usos.
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Valor de imóvel a ser vendido Quando há imóvel a vender, o produto da venda pode compor a entrada do novo. Exige planejamento de prazo e não deve ser contabilizado antes da venda efetivada.
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Doações ou antecipação de herança Recurso legítimo, mas que exige atenção ao imposto de transmissão (ITCMD) e à documentação necessária para comprovação de origem dos recursos junto ao banco.
Atenção: Os bancos exigem comprovação da origem de todos os recursos utilizados na entrada. Depósitos não justificados ou valores sem histórico bancário podem travar a aprovação do crédito. Planeje a movimentação financeira com antecedência mínima de 90 dias.
Como a entrada afeta o financiamento
A tabela abaixo ilustra o impacto de diferentes percentuais de entrada em um imóvel de R$ 500.000, com financiamento de 30 anos e taxa de 10,5% ao ano — referência próxima à média praticada em 2025/2026.
| Entrada | Valor financiado | Parcela inicial (SAC) | Total de juros estimado |
|---|---|---|---|
| 20% — R$ 100 mil | R$ 400.000 | ≈ R$ 4.650 | ≈ R$ 430.000 |
| 30% — R$ 150 mil | R$ 350.000 | ≈ R$ 4.070 | ≈ R$ 376.000 |
| 50% — R$ 250 mil | R$ 250.000 | ≈ R$ 2.900 | ≈ R$ 268.000 |
* Valores estimados para fins educacionais. Condições reais variam por banco, programa e perfil do comprador.
Como acumular a entrada com método
Acumular a entrada exige disciplina, prazo realista e escolha correta dos instrumentos de acumulação. Improviso nessa fase compromete todo o planejamento seguinte.
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Defina o valor-alvo antes de começar Calcule o percentual de entrada desejado sobre o valor do imóvel que pretende comprar. Some a esse valor os custos de aquisição (ITBI, cartório, despachante) — em geral 4% a 6% adicionais.
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Estabeleça prazo e aporte mensal Divida o valor-alvo pelo número de meses disponíveis. Esse é o aporte mínimo mensal necessário. Se o valor for inviável, revise o prazo ou o valor do imóvel — não o percentual de entrada.
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Escolha o instrumento adequado ao prazo Para prazos abaixo de 2 anos: Tesouro Selic ou CDB com liquidez diária. Para prazos de 2 a 5 anos: CDB prefixado ou LCI/LCA isentos de IR. Evite renda variável para recursos com destino definido.
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Proteja o capital acumulado Não misture o fundo de entrada com a reserva de emergência. Contas separadas evitam o uso indevido e tornam o progresso visível — o que sustenta a disciplina ao longo do tempo.